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                                                2017郑州购房全揭秘:万科美景世玠、永威西郡、金地铂悦、升龙御璟上院能买吗?

                                                陪你晒郑州2019-01-15 03:37:54

                                                每天,账号后台都会收到粉丝们关于购房选择的留言,从中可以看出当下很多人对于买房仍有各种各样非常多的?#24742;?#19982;困惑。所以在1月14日我们发起了《你问我答:说出你最关心的2017郑州新楼盘》互动话题,截止目前一共收到了共计100条留言评论。


                                                今天我们在其中挑选一部分颇具代表性的问题,进行分析和解答,并集结成稿,仅供参考,欢迎指正。


                                                [email protected]王:名门翠园、美景美境、瀚海思念城,金水区三大神盘求解!


                                                自从黄河路南阳路郑纺机地王问世后,金水区的关注度前所?#20174;?#30340;高涨。目前金水区已经亮相、但是还未开售的新盘主要有三个,分别是美景的美境LAPA,瀚海的瀚海思念城,名门的名门翠园。


                                                美境位于金水区国基?#38750;?#19996;路交汇处东北角,分为商业和住宅两部分。住宅占地面积约88亩,总建面28万方,容积率在4.8左右,住宅的西边规划的是大观音寺商业文化街区,占地约19亩。 在住宅的北边,规划有一所九年制的学校。


                                                该楼盘最大的优势是地铁。目前周边有地铁2号线、4号线和7号线,项目距离2号线沙门站大约1200米左右,距离4号线西沙路站100米,距离7号线稍远。


                                                另外,依然?#26377;?#20102;美景东望和美景素心园的文化格调,整体采用新中式建筑风格,文化商业街请来了大牌设计师姚仁喜助阵。最后便是整个楼盘采用精装修,后期物业会启用万科的“睿服务”系统。


                                                最大的争论则是住宅有11栋高层,西边6栋为商品房,东边5栋都是村民安置房。置业顾问虽说后期会将他们用铁栅栏隔开,物业也会采用不同的体系,但还是要看未来是否落地,否则生活氛围将受到不小的影响。


                                                从瀚海思念城的效果图上来看,走的依然是王弄极的酷炫路线,充满了现代?#23567;?#35813;楼盘占地约200亩,地块分三期开发,其中一期是住宅地块,占地约90亩,北边临着国基路的是二期商业地块,占地约80亩,三期在一期住宅地块的东边,占地约24亩。


                                                其他的先不说了,最大的?#37319;?#23601;是土地问题。由于这个楼盘的地块是思念工厂的用地,不是住宅,所以土地性质要变更,?#20013;?#40635;?#24120;?#25152;以之前一直内购,一直没有开盘,并且五证不全,资金紧张,这样下去会造成信誉下滑。


                                                名门翠园的土地已于12月15日摘?#33579;?#24847;味着售楼部已开放许久的翠园正式踏上了房地产开发进程。该盘是二十里铺城?#21335;?#30446;,占地604亩,索凌路从中间横穿而过,将项目分为东西两部?#37073;?#20854;中西边主要是住宅,东边以商业为主。


                                                同样,优势是交通,毗邻地铁3号线和4号线;户型紧凑,目标客群是刚需和刚改;有专门的教育地块,幼儿园、小学、中学全覆盖,距离2、3、4号地块都不远。

                                                综合来说,美境和瀚海思念城相对偏改善,名门翠园适合刚需。


                                                [email protected]平安薛瑞?#37073;?#21644;昌林与城值得投资吗?


                                                和昌林与城的优点是:容积率大于1小于2,极少见,决定了舒适度;在13栋高层中,除了1、5号楼为2梯4户外,其余11栋高层全部为2梯3户;洋房为英伦风格,退台设计。1层143平方米,赠送地下室、庭院、双车位。顶层复式设计,客厅、餐厅挑空,赠送大露台;配置新风、地暖、指纹密码锁;项目后续体量巨大,配置有5所幼儿园、2所公立小学。


                                                以及该楼盘在售楼部的北侧,将打造蹦蹦云儿童主题乐园,距离索须河很近,北部就是黄河湿地,环境好。


                                                开发商是和昌地产,口碑?#35805;悖?#21069;期在几个项目上都有不同程度的维权。


                                                我们认为这个楼盘值得入?#37073;?#26159;因为所在的惠济新区目前是价值洼地,接下来将成为下一个房地产开发热点。


                                                [email protected]画圈圈?#24456;?#38451;的大溪地是不是郑西一中的学区房


                                                郑西一中属于私立性质,所以首?#20154;?#19981;能够划片;清华大溪地当初和郑西一中谈判确定的是,对业主?#20248;?#23454;施“降分30”的政策,达到分数线标准便可以上。


                                                [email protected]:万科美景世玠,很想知道当初的郑纺机地王开盘什么价位


                                                此盘开盘的话,我们预计价位在2.8万/?#31185;健?/p>


                                                [email protected]?#33579;?#20449;保春风十里呢??#38498;?#32463;开滨河区发展能怎么样?


                                                ?#35805;?#21543;,信保春风十里项目总占约189亩,容积率2.49,绿化覆盖率60%,近百米的超宽楼间距,?#35282;?#24179;健身娱乐场所,健康漫?#38477;潰?#20799;童主题乐园,萌宠乐园等五大功能?#21344;洹?#39033;目由信保基金倾力打造,由保利物业售后服务。项目分3期开发,共规划23栋高层住宅。


                                                说到这个项目,便不得不提起它的背景,投资商信保(天津)股权投资基金管理有限公司,即信保基金,是央企保利和世界级资本能量中信证券联合组建的,中国房地产基金龙头,全国投资的项?#30475;?#27010;四十多个。


                                                项目优势:1、保利、中?#29260;?#29260;保障; 2、户型的有效利?#33579;?#36739;大的楼间距; 3、区域规划的政策利好;


                                                项目劣势:1、经开滨河国际新城属于新区,尚在发展阶段,区域配套几乎为零;2、以及更重要的,没有更持久的政府、政策、力量的支撑,土地卖完之后,谁来为其背书?


                                                [email protected]佳佳:管城区金地铂悦咋样?


                                                金地铂悦处于管城区成熟地段,紧邻地铁5号线,内部规划有幼儿园和社区商业,周边教育、商业、医疗配套比较完善。但是劣势也比较明显,西侧的铁军路目前为铁路,北侧的小路通达性也?#20808;酰?#22320;块小呈三角形,居住舒适度可能会受一定的影响。


                                                值得一提的是,金地铂悦是名副其实的地铁盘,5?#31181;?#23601;能走到最近的地铁五号线弓庄站。


                                                金地82-87㎡的小两房占比27%,95㎡三房占比30%,120㎡占比9%,125-135㎡占比30%,143㎡四房占比4%。整体来看,小户型居多,更偏刚需。


                                                考虑到金地集团必定会在工程质量方面下足功夫,再加上优越的地段和金地的物业,也是值得推荐的,而且金地1T2户的小高层在片区内较为稀缺。


                                                [email protected]东润城-秦光辉15333811323:豫发在东风渠那个项目怎么样,和东润泰和比较近


                                                豫发豫园与美景美境、瀚海思念城同在一个片区,但相较于后两者豫发项目的位置更好。放眼整个市区三环,土地可以说是寸土寸金,而地块北侧是北三环,西边是东风渠,东面花园路,地段价值凸显。


                                                该楼盘由6个地块组成,总建筑面积约81万㎡。其中,商品房由A-4、D-1、E-4,共3个地块地块组成,总占地约133亩、安置房由E-4、F-2、G-1,共3个地块地块组成,总占地约71亩。


                                                优势方面,临近地铁2号线和北三?#25151;?#36895;路将成为该项目最大的附加值,此外项目距离东风渠仅仅500米,属于主城区三?#32442;?#23567;区极少能够享受优越水系资源的项目之一。


                                                [email protected]喵婶:正弘高新数码港二期,会不会学区划分会入一附小?整个楼盘的未来如何?


                                                这个楼盘划入的是郑州中学和郑州中学第三附小(升龙又一城配建的学校),学校不是以前传闻中的郑大附小;整个楼盘马马虎虎,可以考虑,但?#25512;分?#25110;居住来说,不如旁边的金科城。


                                                [email protected]那么美:永威西郡怎么样?


                                                永威西郡属于中原区三王庄的城中村改造项目,作为常西湖为数不多的品牌开发商,规划已经出来,值得西区群众和永威粉丝关注。因为除了建材、物业、景观以外,这?#20301;?#22411;设计有很大的?#40644;啤?/p>


                                                整个小区一共3栋高层,1栋商业,南面两栋是29层的,北面一栋是30层的,一竖排开。将商业和住宅隔离,集中排布在北侧,做成三层,保证了住宅的静?#20303;?/p>


                                                ?#36824;?#35199;郡不是地铁盘,因为地铁6号线改了,最近的展点奥体中心站和金马路站离它都很远,14号线走的是站前大道,跟它也没啥关系。


                                                [email protected]好聚好散:西南部的恒大新田城碧桂园会不会成为地铁房?


                                                洞林湖片区目前规划的是地铁6号线,连接郑州的西南和东北区域,这三个楼盘中新田城距离地铁站点最近。


                                                [email protected]姜啸远:港区永威南?#23567;?#19975;科魅力之城和正弘中央公园哪个性价比更高?


                                                如果非要选,我会选择永威和万科。


                                                [email protected]:航空港区和昌盛世?#21069;睢?#32511;地香湖湾,哪个合适?


                                                其实两个楼盘所在的港区南部是比?#38480;限?#30340;,位置偏远配套缺乏,但是之于整个未来的大港区而看,并不差。未来,园博园是否有可能像中牟绿博园一样带动周边的开发商入住。现在谈还为时过早。明年园博园开园后,才是区域价值,项目价值显现的时候静静等待。


                                                [email protected]墨妈:老师,特别想了解一下恒祥百悦城的情况,能入手吗?


                                                河南恒祥实业有限公司,来?#22253;?#38451;,信誉不?#33579;?#32463;常不给供应商结款。而开发金水胜岗这样的大体量城中村改造项目,一是缺钱,二是缺经验。


                                                所以,恒祥百悦城这个项目一直以来,虽?#27426;?#20301;高端、产品新?#20445;?#20294;五证不全、?#20013;?#20869;购、资金链紧张、容积率高、安置房面积大以及大体?#21487;?#19994;,一直处于半死不活的状态。


                                                如今,中信地产已经介入该楼盘,?#20945;?#20854;自身开发情况和协议意向,将主要运营项目的商业部分。其实我们认为,中信应该彻底接盘更?#33579;?#21457;挥央企商业运营者的魄力,打造红专路特色商业街区,如果最终的结果是完全由中信操盘运营,这个项目还是值得投资的。


                                                [email protected]心乱飞:请分析一下朗悦公园府和钱隆城


                                                朗悦公园府一期9栋楼,户型有76-160平米的两房、三房、四房户型,其中以89㎡的居多,由?#19997;?#20986;项目还是以刚需为主。据置业顾问介绍,项目是公园道一号的优化升?#26635;媯?#22823;家都知道公园道最主力的卖点就是学校,该项目配套有7所学校,至于会签约什么名校,还需要时间确定。


                                                同样,谦祥钱隆城也是以刚需为主。


                                                钱隆城2017首次开盘的是一期,占地38亩,规划6栋住宅,容积率4.5,容积率略高,基本是走刚需路线了。首次开盘的是北边4栋高层,下面各有商业,南边临小公园的2栋先不推,这两栋在一期中也是位置最好的,面积也相对大些。


                                                该楼盘签约的学校是华中师范附小以及附中,预计2020年年底?#24230;?#20351;?#33579;?021年9月份正式开学。此外,还配建有幼儿园,一站式教育。商业方面,周边有高新万达广场和丹尼斯。


                                                [email protected]:瑞隆城能买吗?


                                                瑞隆城地理位置优越,距离郑纺机地块近,属于成熟小区,各类配套完善,周边教育资源丰富,五证齐全的准现房。


                                                ?#36824;?#23567;区门前即为京沙快速路高架,噪音污染较大;开发商擅自提高容积率、缩减停车位曾被业主维权,物业服务?#30591;?#24182;?#24050;?#25151;价格1.8万/?#31185;劍?#22312;区域内属于刚需买不起改善看不上的类型。


                                                [email protected]赵浅明?#21512;?#38382;问,豫森城和升龙天汇广场?


                                                ?#29260;??#29260;??#29260;?


                                                [email protected]老?#30591;?#36817;期房价会不会降? 房地产会不会崩盘?


                                                崩盘?呵呵,你想啥呢!


                                                [email protected]冬冬:市区和白?#24120;?#21738;个更适合投资?


                                                眼下还是投资市区吧,尤其是三?#32442;?#30340;主城区,能住、能租、能售,非常安全。


                                                [email protected]朝阳:管城新区绿地公园城怎样?


                                                绿地公园城是由绿地集团中原事业部开发的商都新区起步区苏庄、?#27515;?#23528;村庄的改造项目,占地2300亩。首开的两个地块容积率一个2.49,一个1.99,偏改善。2.49容积率的地块规划的全是最高20层的精装小高层,1.9容积率的地块规划有精装小高层和毛坯的洋房。


                                                项目之所以叫做“绿地公园城?#20445;?#20027;打23个公园,包括1个1000多亩沿十七里河打造的滨河公园,有跑道,有座椅,以及22个社区公园,其中包含几个社区主题公园和多个15-40亩的社区口袋公园。


                                                整体来看,项目的一个显著优势便是精装修,从我们探访的样板间来看,地面是地砖加木地板,墙面无壁纸,是多?#36136;?#20083;白色的乳胶漆,屋顶是三层吊顶,有射灯,厨房的烟机灶具品牌是方太,卫生间花洒马桶品牌是美标,入户子母门品牌可能是步扬,指纹密码锁第吉尔……各项配置都不错。


                                                ?#36824;?#23545;于刚需来说,当然最看重的还是交通,配套,无奈的是目前这个楼盘交通不便利、配套也匮乏。


                                                [email protected]屌丝怀揣着梦想:高新区恒大城怎样?


                                                该项目由全国性土豪恒大与高新区土豪新合鑫合作联合开发,高新区关庄葛寨城?#21335;?#30446;。


                                                从区位上来说,项目北侧是连霍高速、南侧是沉砂池和莲花公园。公共交通是目前一大?#37319;耍?#21608;边没什么主干道,好几条路都没有打通,附近连一个公交车都没有,此外更是与地铁无缘,最近的,地铁1号线延长线河工大站点与项目一期直线距离也有大约2.5公里。


                                                一期已经开盘,首推7栋楼,约1250套房子。最小的户型80㎡,小三房96㎡左右,相比高新区70多㎡两房,80多㎡三房,面积有所扩大。100㎡以上的户型占?#20173;?#22823;,超过?#35805;耄?#25972;体偏改善了;


                                                其中100㎡以下的户型主要集中在1#、2#、3#楼,毗邻月季?#37073;?#22240;楼栋问题,朝南户型?#26194;?#22909;但临路,比?#30456;性硬还话?#38745;,朝北的?#26194;?#26377;问题。


                                                教育资源方面,恒大城的亮点无疑签约的郑州大学实验小学,据官方资料显示,郑大实验小学由郑州高新区管委会于2011年9月创办,实力应该不错。据置业顾问介绍,有购房合同就能上,不限名?#30591;?#24658;大城业主优先。


                                                另外,项目还规划有多所幼儿园、小学、中学,但都是待建,正在谈,学校名字也不确定,教育资源看着不少,但关键还?#27599;?#26368;终落地情况。


                                                恒大城首开地块仅一路相隔的枫杨外国语学校,由于是私立学校,不参与划片,所以跟恒大城没啥关系。


                                                片区商业很匮乏,距离恒大城最近的集中商业应该是科学大道的丹尼斯了,步行需要走4.2公里,开车15?#31181;?#24038;右,不近。


                                                [email protected]老熊:融创瀚海大河宸院怎么样?


                                                我们都知道,连霍高速以北、黄河以南、中州大道以西、京广铁路以东围合而成的大北区,这两年房企住宅楼盘扎堆,热闹非凡,房价也一路走高上涨;?#20945;?#30446;前的趋?#35780;?#30475;,整个大北区除了黄河沿线的地块,将会全部被改造开发。而下一个热点,就是天河路附近,也就是政府规划的惠济新区。


                                                在最新的规划里,地铁3号线的北向延长线就是为这个片区准备的,更何况,该片区的项目容积率都在2.5以下,更?#21491;司櫻?#27880;定是一个以改善为主的片区。


                                                大河宸院便位于这个片区,也更富有?#21496;?#30340;?#30334;鞲场薄?#35692;如项目紧邻280米宽大运河,东风渠,百亩生态公园,生态资源好;除了60万亩的黄河湿地公园,6.4万亩林地面积,600万株树木等良好自然资源以外,地块内部索须河与东风渠呈“十字”交汇,水质和两岸绿化很好。


                                                产品特色方面,花园洋房和电梯洋房全部采用精装修、中央空调;全部一梯?#20132;?#35774;计。其中,电梯洋房2500元、花园洋房3500元;花园洋房外立面为全石材立面,电梯洋房外立面为石材加真石漆;最小户型140平米,户型设计不错。


                                                配套方面,东侧是月湖公园、惠济特色商业区;于此同?#20445;?#36317;离惠?#20204;?#31532;三人民医院、区政府、惠济万达较近。


                                                [email protected]木子/.?:我想了解一下普罗旺斯理想国,我们现在二十大多,奔三的年龄,买到那里是不是不太理想?


                                                是的,的确不理想,非常地远。


                                                就个人而言,我看好其产品但不看好其区域。


                                                信合置业从郑州最早的城改,开发普罗旺世,到最早进入北龙湖,开发普罗旺世龙之梦,再到现在最早进入新城镇主义开发,放佛永远走在最前面,其产品也是成为经典。


                                                但理想国所在的中牟大孟镇,虽说也在郑东新区的大范围之内,但具体却是位于雁鸣湖和绿博白沙中间,孤零零地就这一个项目,作为区域拓荒者,未来要走的路?#36141;?#36828;。


                                                首先区域经济发?#22815;?#24930;,离郑州还有很多距离,其次?#19997;?#23548;入?#35759;?#22823;,很多客户直接去买绿博白沙了,这里是第二选择地;最后,区域内也没什么核心资源,这就要看信合给不给力了,譬如教育、譬如产业、譬如生态公园、譬如商业,为区域添彩。


                                                [email protected]:升龙御璟上院怎么样?


                                                升龙御璟上院的营销中心在11月已经开放,但是升龙还是非常低调的。营销中心在项目所在地,美景鸿城三期?#24742;媯?#33322;海路右拐到腾飞路到头便可看见。项目于12月摘得地块,?#36824;?#30446;前临近春节过年,工地并未施工,预计年后取?#36855;?#21806;证。


                                                项目共三个地块分三期开发,升龙这次做的城?#21335;?#30446;和以往不同,不是商业综合体而是一个纯住宅小区,一期规划的有高层、洋房、和一个学校。高层面积区间80--140平,洋房面积区间150--200平。目前售楼部只处于前期的咨询阶段。


                                                项目最大的亮点,莫过于很多人认为这个地块是个好位?#33579;?#23646;于主城区,距离中州大道、航海路都很近,只是附近乱停乱放现象比较?#29616;兀?#23481;易堵车;周边有世纪欢乐园、体育场、中原福塔等公共配套,美景鸿城周边的商业,如富田太阳城、大商超市等也能够满足基本的生活需求。?#36824;?#39033;目附近的学校资?#20174;?#28857;匮乏,尤其是公立初中资源。


                                                [email protected]沼泽里的小青蛙:康桥知园怎么样?


                                                康桥知园作为康桥地产继康桥花园项目之后,打造的又一高端作品,项目一共60亩。共六栋高层,一栋小高层,楼间距最宽达70米,共1000多户,地下三层停车场,车位比1比1.2,定?#40644;?#25913;善。


                                                首先,从区位上来讲项目位于老城区核心区,配套相对比较成熟,但交通上地铁地铁5号线有1公里的距离了,并且目前商业配套并不完善,?#36824;?#26368;大亮点是有一个外国语小学,要知道,管城区教育资源是很缺乏的,所以学校的存在亦让楼盘获得不少关注。


                                                但是,更要知道该校实为新建小学,再加上周边小学少,而楼盘多,?#38498;?#19978;学肯定有困?#36873;?#36825;不,2016年第一年入学已有划片纠纷,周边的初中为63中,这个年优秀率不及10%的管城弱校,每年能正常考入省级高中的非常少。


                                                康?#29260;?#29260;,相信景观绿化和物业都有保障,容积率3.5定?#40644;?#39640;端,100㎡以上户型占比较多。虽然有康桥的?#20998;?#22312;,但周边楼盘质量口碑都?#35805;悖?#21335;侧是南曹乡政府家属院,北侧凤凰苑,西面楼盘也很?#35805;悖?#19996;南会有高层遮挡,不具备?#20998;?#20303;宅区的特点。


                                                [email protected]老薛庵地锅扣碗:永威上和郡分析分析


                                                目前永威上和郡对外释放的楼盘信息?#36141;?#23569;。这个楼盘位于绿博片区,具体地址是?#36824;?#21313;一路以南北、牡丹一街以西、?#36824;?#21313;二路以北、锦荣路以东。


                                                说到永威上和院的?#20998;剩?#20272;计大家都是有目共睹的,永威为了这个项目还是蛮拼的,作为上和系的另外一个作品上和郡,应该?#20998;?#19981;会比上和院?#30591;?#30456;同的?#20998;剩?#25243;开距离以及区位因素来对?#26085;?#20004;个楼盘,上和郡相较于上和院的优势在于不受限购限贷的影响,离开了“地王?#36873;保?#24212;该性价比会更好一些。


                                                所以,对于需求高端一些的人?#28023;?#20063;可以关注一下这个项目。


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